법률상담 : 상가의 업종제한은 가능한가?

 

법률상담 : 상가의 업종제한은 가능한가?

 

>>> 상가에 투자하려고 하는데 고민이 있다. 바로 동일업종 제한 때문이다.

주택가격안정을 위하여 주택기준시가를 현실화하고, 특히 1가구 다주택 보유자의 취득세와 양도소득세를 중과세하는 정책 매문에, 최근에 다시 상가투자에 관심이 늘어가고 있다. 그런데 상가분양광고를 보게되면 상가의 각 층별로 공간을 구분하여 분양하면서, 각 공간마다 권장업종 또는 지정업종 등의 명칭으로 영업할 업종을 표시하고 있는 것을 보게된다. 문제는 처음에는 각 수분양자들이 그 지정내용대로 영업을 시작하였더라도 나중에 영업을 하다보면, 자신의 점포에서 하는 업종의 영업은 잘 안되는데, 이웃한 다른 점포의 영업은 운영이 잘 되는 모습을 보고 업종변경을 고려할 때가 많다는 것이다. 또한 각 점포가 모두 입점하여 영업하고 있는 상황에서 그 중 어느 점포가 타인에게 양도되거나 임대되었을 경우, 새 점포 운영자는 기존의 업무와  무관하게 새로운 업종으로 영업할 것을 고려할 경우, 많다. 이러한 모든 경우에 그 상가에서 이미 같은 업종으로 영업을 하고 있는 점포와는 경쟁관계에 있게 되므로 다툼이 생 길 수 있다. 이때 기존의 점포영업자로서는 같은 업종으로 새로이 영업을 개시하려는 경쟁자에 대하여 같은 업종으로 영업하면 안 된다고 요구할 수 있을까?

 

>>> 업종이 정해진 경우에는 어떻게 해야 하는가?

결론부터 말하자면, 상가 점포 수분양자가 자신이 지정받은 업종에 대해 다른 점포에 대하여 자신과 같은 업종으로 영업내용을 전환하지 못 하도록 요구할 수 있기 위해서는 해당건물에 관한 분양계약당시에 각 점포에 대하여 수분양자에게 특정업종에 대한 독점권 운영권을 보장한다는 취지의 약정이 있거나, 그러한 약정이 없었다면 분양 된 후에 상가 점포의 각 소유자들이 모인 집회, 상가번영회 혹은 상가 관리단 이라는 이름으로 구성되는 단체에서 구분소유자 및 의결권의 3/4이상의 찬성을 얻어 점포 입점자 상호간의 영업상 준수사항을 규정하는 상가규약으로 각 점포별로 업종을 지정하고 지정업종의 준수의무를 규정해 두면 가능하게 된다. 상가의 업종제한에 관한 위와 같은 약정은 그러한 약정에 따라 생기는 독점권으로 인하여 각 점포 입점자의 소유권이 필요이상으로 과도하게 침해 내지 제한되어 사회관념상 현저하게 타당성을 잃을 정도가 아닌 한 유효한 것으로 인정된다. 판례는 적법한 절차에 따른상가규약으로 지정 업종 준수의무를 위반한 점포에 대하여 단전, 단수 조치를 할 수 있도록 규정하는 것가지도 허용하고 있다.

 

>>> 업종변경을 인정 받는 경우와 인정 받지 못 하는 경우

만일 당초의 상가분양계약서에서 각 점포별로 특정업종에 대한 독점적 운영권을 보장하는 규정을 둔 경우에는, 상가규약 내지 상가점포소유자들의 3/4 이상의 결의에 의하더라도 각 점포의독점권을 침해할 수는 없다. 왜냐하면 지정업종 대문에 상가분양대금에 차등이 있을 수 있고, 그러한 불리함을 감수하고 업종이 지정된 점포를 분양받은 사람에게는 그 결과로 얻게 된 해당  업종에 관한 영업상의 독점권을 보장해 주는 것이 당연하기 때문이다. 그리고 위와 같이 정해진 상가 점포의 업종 독점권은 각 점포의 소유권이 이전되더라도 승계인 사이에 그대로 인정된다. 또한 이와 반대로 독점권 운영권을 가진 어느 점포의 소유자가 같은 상가내의 다른 점포소유자가 자신의 점포와 같은 업종으로 영업하는 것을 허용했다면, 그러한 승낙을 받은 점포 소유자는 해당 업종에 관한 한 업종제한에서 벗어나게 되고, 그에 따른 권리는 그 점포의 양수인에게도 보장되게 된다. 그러므로 상가를 구입할 때는 해당 점포에 업종제한이 있는지 여부를 유의하여야 한다.