법률상담 : 남의 땅 위의 내 건물, 철거해야 하나?

 

 

법률상담 : 남의 땅 위의 내 건물, 철거해야 하나?

 

 

# 땅주인과 그 지상 건물주가 다른 경우 중 다른 사람의 땅위에 건물이나시설물을 소유하게 되는 경우로는 땅주인으로 부터 승낙을 받고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 주인없는 땅으로 알고 그 지상에 건물을 지었는데, 나중에 그 땅의 연고지가 나타난 경우가 있다. # 이 경우에는 언젠가는 당주인이 그 지상의 건물에 대하여 철거 내지 토지인도를 청구하게 된다. 내 당에서 나가라 하는 땅주인의 요구에 대하여 계약으로 보장된 그 땅의 사용기간중이 아니라면, 건물주는 원칙적으로 그 땅에서 내쫓기는것이 법이다.   # 다만, 문제가 되는 것은 땅주인으로부터 건물 등 지산의 시설물에 대하여 보상을 받고 나갈 수 있느냐하는 것이다.   # 이때 중요한것은 바로 건물이나 시설물소유자의 매수청구권이다.   # 건물주가 땅주인으로부터 건물값에 대한 보상을 받을 수 있느냐 하는 문제는 땅 주인과 건물주와의 계약관계의 내용이 어떠한 것이었느냐가 관건이 되는데, 이 문제는 그 계약이 지상권설정계약인지 임재차계약인지 또는 사용대차계약인지의 여부에 따라 다라진다.   # 지상권설정계약의 경우 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 다른 사람의 땅을 사용하기로 하는 권리를 계약으로 정하고,이를 등기하는 경우이다. 이경우에는 비교적 장기간의 토지 사용권이 건물 등의소유자에게 주어지게 되는데, 이 계약이 기간만료 등의 사유로 소멸하게 될 때에는 건물주와 땅주인의 서로에게 건물의 매수를 청구할 수 있다. 즉, 건물주는 그냥 내쫓기는 것이 아니라 건물값을 받고 나갈 수 있는 권리가 있고, 반대로 땅주인으로서도 건물을 우선적으로 매수하여 사용할 권리가 있는 것이다.   # 임대차계약의 경우  타인의 땅을 사용료를 내지 임대료 등 대가를 기불하고 일정기간 동안 사용하기로 계약한 경우인데, 주로 법률적 문제가 되는 것은 바로 이 임대차계약의 경우이다. 이때 임차인이 당주인에게 청구할 수 있는 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 이대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는 다는 것이 판례의 태도이므로, 임차인은 땅주인에게 정당한 대가를 치루고 임차인소유물을 매수해주도록 유가할 수 있다.   # 사용대차계약의 경우 이것은 땅주인으로부터 무상으로 토지사용을 승낙받고 건물을 신축한 경우이다. 이때에는 계약기간만료등으로 무상사용관게가 끝난 후에는 건물주는 아무런 대가를 받지 못하고 건물을 철거하고 땅을 주인에게 돌려주어야 한다. 남의 땅을 공짜로 사용한 사람이 나중에 보상가지 요구하는 것은 이치에 맞지 않기 때문이다.

 

 

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