법률상담 : 내가 세 들어 사는 집이 경매된다고?

법률상담 : 내가 세 들어 사는 집이 경매된다고?

 

집없는 서러움은 여기 저기서 느낄수 있지만 내가 세 들어 사는 집에서 쫓겨날 때 만큼 클때가 있을까?

거기다가 그 집이 경매로 넘어가게 생겼다면은? 내 보증금은?

머리가 새하얗게 변하게 될것이다.

 

 

>>> 나 이대로 말한마디 못 하고 쫓겨 나야 되는 것인가?

 

주택 임대차는 등기가 없는 경우에도 주택으로 입주하고 전입신고를 마치면

그 다음 날부터 대항력이 생긴다.

대항력이 생긴다 함은 세 든 사람이 집주인 외의 제3자에 대해서도

주택의 임대차 관계를 주장할 수 있다는 의미다.

임대차 기간 중 집주인이 바뀌어도 집주인의 지위가 새로운 집주인에게 포괄적으로 승계되어

세입자는 계약 기간 동안 또는 임대보증금을 반환받을 때까지 쫓겨나지 않고 살 수 있다.

그러나 주의할 일은 세입자가 입주와 전입신고를 하기 전에

그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행해졌고

그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의해 집주인이 변경된 경우에는

세입자의 임차권은 소멸되어 세입자는 새 집주인에게 대항할 수 없게 된다는 점이다.

주택을 임차하고자 할 때는 최소한 등기부를 직접 열람해

저당권 설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.

 

>>> 법원에서 나온 현황조사, 꼬치꼬치 물어보는데 답해야 하나?

 

취조당하는 기분 든다.

이쯤 되면 내 집 없는 설움 아래 힘겹게 마련한 보증금조차 날리는 것 아닌가 하는 생각이 덜컥 들어

눈물부터 글썽이는 사람 많다.

경매가 신청되면 법원에서 경매부동산에 현황조사 나온다.

경매부동산을 집주인이 점유하고 있는지 세입자가 점유하고 있는지,

세입자가 점유한다면 몇 명의 세입자가 어느 부분들을 나누어 세 들었는지,

임대 기간과 보증금 등은 얼마나 되는지, 전입신고는 해두었는지 등을 조사한다.

부당손등기부등본에 전세권을 설정하거나 다른 저당권을 설정해 놓은 세입자라면

경매개시 결정이 났을 때 결정문을 먼저 송달받아 미리 알 수 있지만,

보통 세입자는 법원에서 현황조사가 나왔을 때에야

자신이 사는 집이 경매 신청되었다는 사실을 알게 된다.

현황조사에 응하지 않는다고 법적으로 제한받거나 처벌받는 일은 없다.

하지만 임대차 대항요건을 갖춘 세입자라면 특별히 불응할 이유도 없다.

현황조사내역은 향후 경매가 공고될 때 함께 공개되는 내용이다.

내용이 보다 구체적일수록 원활한 경매 진행과 고가의 경매 낙찰 가능성이 높다.

이렇게 되면 세입자들에게 유리한 경우도 많아지므로 유쾌하지 않다는 이유로

협조하지 않는 것은 바람직하지 않다고 본다.

 

>>> 집이 경매되면 내 보증금도 함께 날아가나?

 

세입자는 셋집으로의 입주와 전입신고를 마치고 임대차 계약서상의 확정일자를 갖추었을 때,

경매 또는 공매 시 셋집의 매각 대금에서

후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다.

이런 세입자는 특별히 걱정할 필요가 없다.

임대차 계약이 종료된 경우가 아니어도 법원이 통지해준 배당요구가 종기일까지 임대보증금을

배당요구 신청하면 매각대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다.

다만, 세입자는 셋집을 새집주인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있다.

후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로

세입자가 입주, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권에는 우선하지 못한다.

이때 최악의 경우 세입자의 보증금도 경매와 함께 날아갈 수도 있다.

최악의 경우란, 순위가 앞선 담보물권의 채권이 매각대금보다 많아

경매가 되어도 매각대금 대부분을 선순위 채권자가 가져갈 때다.

 

 

>>> 여유 없는 우리 집, 임대보증금이 전 재산인데?

 

일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 관해 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있다.

현행 임대차보호법에 의하면,

서울특별시는 7500만원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 6500만원,

광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5500만원, 그 밖의 지역은 4000만원

이하인 임차인에 한해 우선변제를 받을 수 있다.

우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대해 인정되는 것은 아니다.

서울특별시는 2500만원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 2200만원,

광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 1900만원, 그 밖의 지역은 1400만원 만 변제받는다.

앞선 내용들은 집주인이 완전히 망해 아무런 대책을 세우지 못하는 경우에 해당한다.

상당수의 경매사건이 집주인의 노력으로 중간에 취하되는 일도 많으므로 전셋집이 경매되었다고

스트레스 받으며 피 마르는 생활을 하는 것은 정신건강에 좋지 않다.

다 잘될 것이라는 긍정적 자세로 일상에 전념하다 보면 긍정적 결과도 따르는 법이다.

 

 

 

>>> 플러스 팁 – 확정일자 챙기기!

 

임대차 계약서의 확정일자는

동주민센터나 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납부하면 즉시 받을 수 있다.

이때 다른 권리자와의 우선순위를 결정하는 것은 임대차 계약 체결일이 아니라 확정일자를 받는 날이다.

임차인은 임대차 계약 체결 후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는 것이

자신의 권리를 보호하는 방법이다.

 

 

 

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