법률상담 : 담보설정된 집, 세 얻기 갈등 되는데

법률상담 : 담보설정된 집, 세 얻기 갈등 되는데

 

>>> 담보설정된 집, 세 얻기 갈등 되는데..

 

집주인이 되었든 세입자가 되었든 우리의 재산에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 부동산 자금이다.

또한 집에 대한 소유욕은 우리에겐 강박관념과 같을 정도다.

집의 바닥을 빋저미로 깔더라도 세입자는 소형 아파트의 주인이라도 되길 원한다.

소형 아파트의 집주인이 된 뒤에는 보다 넓은 집으로 옮기는 꿈을 꾼다.

어쨌든 아껴 모은 전세보증금은 그런 꿈을 실현하는 데 큰 밑천이 되는데

실수로 내 집마련의 꿈을 조기에 접는 사람들이 있다.

담보설정이 되어 있는 집에 잘못 세를 들었다가 그 밑천마저 날려버리는 사람들이다.

집은 자신뿐만 아니라 가족의 정서와 행복을 위해 안정적으로 유지되어야 하는 공간이자 재산이므로

전세나 반 전세 거래 시 피해를 예방하기 위해 최소한 다음과 같은 사항에 유의할 필요가 있다.

 

>>> 지역정보지를 통해 집거래를 선호한다. 복비가 안나가니까!

 

신문 광고나 집주인의 말만 믿고 경솔하게 계약하지 않는 사람,

즉 직거래에 항상 성공할 자신이 있는 사람은 상관없다.

그러나 광고에는 부동산 자체의 결함은 나오지 않는다.

복사 기술이 발달되어 사실과 다르게 고쳐서 다시 복새해 등기부등본을 제시하는 사례도 있기 때문에

상대방이 보여주는 등기부만을 믿으면 안된다.

직접 등기부등본을 떼 확인하거나 열람하는 것이 좋다.

 

>>> 원하는 새 아파트 단지에는 담보설정 안 된 전셋집 구하기가 하늘의 별따기 인데?

 

담보설정이 되어 있다고 무조건 기피 대상이 되진 않는다.

담보설정이 되어 있더라도 전세보증금을 돌려받음에 있어서는 문제가 되지 않는 안정형 담보설정이 있고,

반대로 리스크형 담보설정이 있다.

 

안정형 담보란,

아파트 시세와 담보설정 액수의 차이가 전세보증금보다 훨씬 상회하는 경우다.

이런 아파트는 아파트의 시세가 다소 하락하거나 아파트 경매 시 유찰되는 경우를 대비할 수 있다.

등기부 상에 설정된 담보란 일반적으로 근저당을 말한다.

이 근저당권은 설정 당시의 실제 채무액보다 20% 정도 높여 채권최고액이라는 것을 등기한다.

예를 들어, 1억 원의 대출을 받았지만 이를 담보하기 위해 설정하는

근저당권 채권최고액은 1억 2000만 원이다.

이렇게 설정된 근저당권은 대체로 채무가 모두 번제되는 때에야 말소를 하는 경우가 대부분이다.

때문에 채무자가 중간에 일부를 변제 했어도 변제내역을 별도로 변경 등기하지 않는 이상 채권최고액은 그대로 남아 있는 경우가 대부분이다.

예를 들어, 1억 원의 대출을 받은 뒤 얼마 되지 않아 5000만 원이나 갚았어도 그 변제내역을 등기부에 반영하지 않는 이상

여전히 등기부등본에는 채권최고액이 1억 2000만원으로 기재되어 있다.

전셋집을 구하러 다니면 이와 같이 등기부 상의 채권최고액과 자신의 실제 채무액은 차이가 있다고 말하는 집주인들이 많다.

이미 대부분의 대출을 갚은 상태이니 전세 들어와도 안전하다는 주장이다.

물론 그 말이 사실이라면 이 역시 안정형 담보에 속한다.

그러나 집주인의 말에만 의존하지 말고 은행 등과 같은 근저당권자에게 반드시 확인하자.

채무변제내역 확인서를 교부받아 확인하는 것이 바람직 하다.

또한 집주인의 말처럼 1억 원의 대출 중 5000만 원이 이미 변제 된 것이라면

등기부상의 근저당권 채권최고액을 5000만원 또는

그 금액의 20%정도 높은 6000만 원으로 변제 등기할 것을 요구한다.

이렇게 담보설정 금액이 줄어들면 전세보증금 반환의 안정성이 높아진다.

변경 등기하는 일, 어렵지 않고 돈 얼마 안 든다.

 

리스크형 담보란,

아파트 시세와 담보설정 액수의 차이가 전세보증금보다 훨씬 하회하거나 거의 일치하는 경우다.

하회하는 경우는 세입자들이 대부분 기피 대상임을 분명히 주지하고 있다.

때문에 일치하는 경우를 안정형으로 판단하고 전세 계약을 하는 경우가 더 애매하고 위험하다.

아파트 시세의 하락이나 경매 유찰의 경우를 미처 대비하지 못하고

당장 자신의 전세보증금액만 떨어지면 담보설정된 집이라도 꺼림칙하지 않게 들어가는 것이다.

집이 마음에 쏙 든 경우 특히 그런 실수를 많이 한다.

세계 경기와 국내 부동산 경기의 유동성이 심한 시기이고 경매 시에 한 번 정도의 무효는 기본이므로

아파트 시세와 담보설정 액수의 차이가 전세보증금과 일치한다고 결코 안전하다고 볼 수 없다.

 

>>> 전세보증금을 받으면 근저당권을 말소해주겠다는데?

이런 조건의 전셋집, 많다.

설정된 근저당권이 꺼림칙해 전세 얻는 일을 고민하면 집주인은 이런 제안을 종종하곤 한다.

그러나 보증금만 챙기고 근저당권 말소의 약속을 지키지 않아 분쟁으로 비화되는 사례 역시 많다.

세입자로서는 집주인의 불이행을 탓할 수는 있을지라도 근저당권자에게 그 말소를 요구할 수는 없어

난감한 상황에 이른다.

이를 예방하기 위해서는 3자 대면 하에 3자 거래를 하는 것이 가장 바람직하다.

세입자와 집주인, 근저당권자가 모두 모여 세입자의 전세보증금을 근저당권자에게 채무 변제금으로 직접 지급하기로 계약하고, 근저당권자 역시 세입자로 부터 채권을 변제받는 대신,

즉시 근저당권을 말소해주는 것으로 합의하는 것이다.

이렇게 되면 집주인이나 근저당권자가 근저당권 말소를 지연하더라도

세입자가 근저당권자를 상대로 직접 금저당권 말소를 구할 청구권이 생긴다.

물론 이러한 사항은 향후 딴소리를 예방하기 위해 계약서나 특약으로 구체적이고도 명백하게 써야 한다.

애매한 문구를 사용하진 말자.

가능하다면 3자 본인 외에 대리인의 계약을 기피하고, 계약 현장을 목격할 입회인을 두는 것도 좋다.

근저당권을 말소했다는 집주인이나 근저당권자의 통보만 믿지 말고

등기부등본을 직접 떼서 말소등기가 된 것을 확인해야 함은 두말하면 잔소리다.

 

 

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